O Custo Unitário Básico (CUB/m²) é um índice criado através da Lei Federal 4.591/64, mesma lei que rege as incorporações imobiliárias, com o objetivo de servir de parâmetro para a determinação dos custos dos imóveis e acompanhar a evolução dos custos ao longo do tempo.
Os procedimentos técnicos para o cálculo do CUB/m², são estabelecidos pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), sendo que a norma vigente é a NBR 12.721/2006 – Avaliação de custos para incorporação imobiliária e outras disposições para condomínios edilícios – Procedimento.
A responsabilidade de calcular o CUB/m² é dos Sindicatos da Indústria da Construção Civil – Sinduscon´s, presentes em todas as unidades federativas. Desta forma, tem-se um índice padronizado, contudo regonal, com valores diferentes para cada estado brasileiro.
Para o cálculo do CUB/m², são utilizados projetos-padrão, que na revisão da norma NBR 12.721 em 2006, foram totalmente revistos, adaptando à atual realidade de novos insumos, novas técnicas e tecnologias, novos índices de produtividade. Esses projetos representam diferentes tipos de edificações, distintos por suas principais características, como finalidade (residencial, comercial e indústrial) número de pavimentos, número de dependência por unidade, padrão de acabamento (baixo, normal e alto) entre outros.
E acordo com a NBR 12.721/2006, para cada projeto padrão foram desenvolvidos projetos arquitetônicos, estruturais e de instalações, memorial descritivo com as especificações técnicas dos materiais de construção e sistemas construtivos e planilha quantitativa com lotes básicos, com a quantidade de insumos por metro quadrado de construção, formado por materiais de construção, mão de obra, despesas administrativas e equipamentos.
A coleta de preços dos insumos que compõem os lotes é coordenada pelos Sindicatos da Indústria da Construção Civil, que encaminham mensalmente para as construtoras da sua base territorial um formulário, solicitando o preenchimento com os valores pagos na aquisição dos materiais de construção, mão de obra, despesas administrativas e equipamentos. Essa pesquisa é realizada entre o primeiro dia e o vigésimo quinto dia do mês de referência, sendo recomendado pela norma a amostragem de no minimo vinte valores.
Após coletado os dados, os Sindicatos da Indústria da Construção Civil fazem a análise estatística de consistência, descartando valores discrepantes, que na maioria das vezes são decorrentes da informação errada da unidade.
Os valores calculados de acordo com essa norma, possibilitam a obtenção de custos efetivos, representando realmente os valores praticados pelas construtoras em determinadas regiões e fornecem, de forma precisa, a variação mensal dos custos de construção.